Zmiana sposobu użytkowania budynku na terenie bez uchwalonego planu miejscowego.

dot. lokal na szkołę, budynek na cele edukacyjne Warszawa, lokal na przychodnię, zmiana sposobu użytkowania lokalu, brak planu zagospodarowania przestrzennego, budynek na cele medyczne.

Często zdarza się, że decyzja o zakupie  lub wynajmie lokalu, biura jest uzależniona od możliwości zrealizowania na nieruchomości zamierzeń najemcy lub nowego właściciela.

Sprawa jest prosta, gdy dochodzi do spotkania poszukującego biura do wynajęcia z oferującym biuro.

 Oferujący przedstawia kontrahentowi pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym zapisana jest funkcja usługowa dla wykorzystywania powierzchni. Nabywca uzyskuje pewność, że budynek spełnia wymogi zawarte w rozporządzeniu  w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i może być wykorzystywany na cele biurowe lub inne zawierające się w definicji lokalu użytkowego.

Najczęściej jednak, zgodnie z prawem Murphyego, dochodzi do spotkania oferującego nieruchomość z brakami w papierach (najczęściej nie można odnaleźć pozwolenia na użytkowanie, bo nigdy nie było  ) albo funkcją inną niż oczekiwana przez nabywcę.

Na pierwszy rzut oka, sytuacja jest prosta. Wystarczy sprawdzić czy wymóg uzyskania pozwolenia na użytkowanie był zapisany w pozwoleniu na budowę, w przypadku  jego braku funkcja została ustalona w pozwoleniu na budowę i po odbiorze została nadana z automatu.

Warto jest sprawdzić, czy budynek został ujawniony w księdze wieczystej.

W KW zostanie opisana jego powierzchni oraz typ użytkowania, pod warunkiem, że nie zostanie to wykonane ogólnie, po łebkach bądź niechlujnie. Wtedy otrzymamy informację na tyle ogólną, że i tak musimy skierować swoje kroki do wydziału Architektury i Budownictwa właściwej dzielnicy.

Ujawnienie budynku w KW wymaga zgłoszenia zakończenia budowy, wykonania odbiorów budynku i dopuszczenia do użytkowania i poinformowania urzędu o tym fakcie. Skutkiem takiego działania będzie aktualny wypis z rejestru gruntów i budynków z ujawnieniem faktu, że grunt jest zabudowany, że budynek ma określoną liczbę kondygnacji i powierzchnię. Prawda , że proste.

Oczywiście do naszej agencji trafiają zwykle sprawy bardziej skomplikowane. Główna trudność klientów polega na uzyskaniu informacji o nieruchomości w kontekście szansy na zmianę sposobu użytkowania na cele budynku usług medycznych lub oświatowe. Dotyczy to lokali na szkoły i przedszkola, działalności przychodni i szpitali.

 Jeśli został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego wystarczy sprawdzić zapisy planu i dopuszczalne funkcje dla interesującego nas terenu. Te zapisy poinformują nas o tym, czy planowana funkcja w interesującym budynku będzie realna do uzyskania

Plany miejscowe zostały uchwalone dla mniej niż połowy obszaru miasta. Temat opieszałości w ich uchwalaniu zasługuje na odrębny artykuł lub rozprawę doktorską.

Najtrudniejsza sytuacja występuje , gdy próbujemy oszacować szansę zmiany sposobu użytkowania budynku dla terenu bez uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego.

 W takim przypadku  musimy wystąpić o warunki zabudowy dla nieruchomości.Brzmi to co najmniej dziwnie w przypadku , gdy na działce stoi od lat gotowy budynek biurowy, często wynajmowany i z powodzeniem działający, a my rozpoczynamy formalne czynności jakbyśmy zaczynali budowę.

Wystąpienie o warunki zabudowy rozpoczyna procedurę sprawdzenia , czy przedstawiony sposób wykorzystania nieruchomości będzie zgodny z opracowywanym planem miejscowym, ustaleniami studium do planu miejscowego i będzie pasował do sąsiedztwa w kontekście już istniejących na terenie funkcji.

 Doskonałym miejscem do uzyskania informacji o treści opracowywanego planu zagospodarowania przestrzennego jest Biuro Architektury i Planowania m.st. Warszawy. W tym miejscu można zapoznać się ze stanem przygotowywanego dokumentu i ocenić szansę na uzyskanie satysfakcjonującej funkcji dla nieruchomości.

 Drugim ciekawym źródłem jest biuletyn informacji publicznej Warszawy. W tym rozbudowanym serwisie należy przeszukać ogłoszenia i informacje dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego.

Lektura dokumentów zawierających wykaz uwag do wyłożonych planów jest bardzo uzależniająca. Dowiedzą się Państwo z tych dokumentów, który sąsiad wnioskuje , by w nowym planie na działce obok waszej nieruchomości zmieniono linie zabudowy, który z sąsiadów wnioskuje o ogrodzenia podniesione o 10 cm nad poziom chodnika w celu umożliwienia migracji płazom w okresie wiosennym, który sąsiad zaproponuje odsunięcie trakcji elektrycznej od swojej działki w kierunku waszej.

Mówiąc poważnie, dla terenów o aktualnie ustalanych planach miejscowych, uczestniczenie i monitorowanie uwag zgłaszanych do planów jest bardzo istotne i niedoceniane przez właścicieli nieruchomości. Z takiej sytuacji korzystają firmy zajmujące się zawodowo nieruchomościami wywierając znaczny wpływ na ostateczny kształt planu.

Polecamy dbanie o wartość swoich nieruchomości przez aktywną obserwację uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego.

Wracając do tematu, jeśli zapoznamy się z otoczeniem nieruchomości możemy ocenić szanse na zmianę sposobu użytkowania i podjąć decyzję o zaangażowaniu się w dalsze działania.

Praktyka pokazuje, że na decyzję czeka się od 2 do 6 miesięcy.

Trzeba jednak liczyć się z lakoniczną odpowiedzią urzędu na nasz wniosek, która brzmi w takich przypadkach podobnie dla każdej z dzielnic Warszawy „ W związku z zaawansowanymi pracami nad uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego dla wnioskowanego terenu wstrzymujemy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia planu”.  No cóż, takie rozwiązanie jest najmniej pracochłonne dla urzędu i czasami jest stosowane.

Zawieszenie nieruchomości w próżni na rok lub kilka lat nie stanowi niedogodności dla urzędu.

Muszę przyznać, że z upływem czasu współpraca wydziałów architektury z mieszkańcami dzielnic ulega stałej poprawie.

Bądźmy dobrej myśli.

AŁ